2021年10月23日，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以及城鎮(zhèn)房產(chǎn)擁有者來說，是一個(gè)非常重要的日子，這天，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議正式決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。（具體內(nèi)容大家在網(wǎng)上都能看得到，這里就不再?gòu)?fù)述了）。
我談十點(diǎn)分析：
第一點(diǎn)，征收房地產(chǎn)稅意外嗎？
征稅本身是遲早的事，在意料之中，但現(xiàn)在突然推出，有點(diǎn)意料之外。房地產(chǎn)稅這個(gè)事已經(jīng)醞釀了十多年，給我們的感覺一直是在套路性地“籌備”著，一直以為條件尚不成熟，一直以為目前每年增量住房銷售額仍然處在17億平方米的歷史高位的時(shí)候重心還難以從增量過渡到以存量為依托的房地產(chǎn)稅上來，一直以為在目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)多變復(fù)雜的背景下暫時(shí)推不出來?，F(xiàn)在，出臺(tái)房地產(chǎn)稅突然就坐實(shí)了，且由全國(guó)人大出臺(tái)文件，形成立法的強(qiáng)力支點(diǎn)，準(zhǔn)確地說，這就是真正拉開序幕了?？赡苁腔I備的時(shí)間太長(zhǎng)了，很多人還不太習(xí)慣這是個(gè)真事，我們要盡快適應(yīng)這個(gè)局面。
第二點(diǎn)，為什么又搞試點(diǎn)？
馬上要開始的并不是房地產(chǎn)稅的全面征收，而是選擇若干地區(qū)做試點(diǎn)工作。有人說：10年前上海、重慶不是已經(jīng)搞過試點(diǎn)嗎，為什么又搞試點(diǎn)？其實(shí)，上海、重慶當(dāng)時(shí)的試點(diǎn)，其背景、內(nèi)容、方式等和馬上要開展的試點(diǎn)有非常大的不同，那次試點(diǎn)對(duì)下一步的房地產(chǎn)稅征收事實(shí)上沒有直接對(duì)應(yīng)的試點(diǎn)意義。所以，這次還要搞真正對(duì)應(yīng)的試點(diǎn)。
第三點(diǎn)，用五年時(shí)間搞試點(diǎn)意味著什么？
其一，房地產(chǎn)稅征收工作的依據(jù)、稅點(diǎn)、內(nèi)容、方式等等，目前仍然存在很多不確定性，需要較長(zhǎng)時(shí)間驗(yàn)證其合理性和合法性；其二，至少五年內(nèi)不會(huì)在全國(guó)全面實(shí)施征收。
第四點(diǎn)，選哪些城市或地區(qū)做試點(diǎn)？
目前說法較多的有深圳、杭州（或浙江）、海南等省市。我感覺不一定就是這個(gè)范圍。國(guó)務(wù)院搞這么重要的試點(diǎn)，關(guān)乎到國(guó)家稅源的擴(kuò)大和重心變更、稅制的完善、房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)在新階段的合理增長(zhǎng)等等，意義非凡，因此，試點(diǎn)城市或地區(qū)應(yīng)該具有廣泛的代表性。比如，一二三四五線城市均應(yīng)有代表城市列入試點(diǎn)才是合理的。
第五點(diǎn)，向誰征收？
這點(diǎn)非常明確：試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。把城鎮(zhèn)房地產(chǎn)和農(nóng)村宅基地及其上住宅區(qū)分開來，這符合國(guó)情，符合農(nóng)村土地及物業(yè)尚未正式進(jìn)入全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，符合農(nóng)村居民平均收入低于城鎮(zhèn)的現(xiàn)實(shí)。
第六點(diǎn)，按照什么標(biāo)準(zhǔn)征收？
以往商鋪寫字樓都是按照租金標(biāo)準(zhǔn)征收，這次試點(diǎn)會(huì)這樣做嗎？根據(jù)官方曾經(jīng)透露過的信息，這次試點(diǎn)很可能會(huì)按照各類房地產(chǎn)的評(píng)估值或市場(chǎng)價(jià)征收。說實(shí)話，這個(gè)壓力會(huì)比較大，不過，關(guān)鍵還不是這一點(diǎn)，而是稅率，如果評(píng)估值或市場(chǎng)價(jià)很高，但稅率較低，總征稅額也會(huì)降下來。
第七點(diǎn)，稅率會(huì)是多少？
這個(gè)問題最關(guān)鍵、最重要，也很復(fù)雜，一兩句話說不清。比如，參考國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)嗎？國(guó)外也不一樣，有的高一點(diǎn)，有的低一點(diǎn)，幾個(gè)點(diǎn)或零點(diǎn)幾個(gè)點(diǎn)都有，沒有絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，何況，中國(guó)國(guó)情和國(guó)外不一樣，像中國(guó)的土地是國(guó)有的，外國(guó)大都是私有化的，所以房地產(chǎn)稅率也不好照搬。再如，一套房征稅嗎？很多人希望不征，但我從全國(guó)人大的決定中讀出的感覺是，可能會(huì)征，因?yàn)槔锩婷鞔_寫道：試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，并沒有說第一套房不征稅。又如，多套房怎么征？目前國(guó)務(wù)院文件還沒有出來，暫時(shí)不清楚，但大概率是累進(jìn)稅制，也就是說，一個(gè)家庭（含單身家庭）的房子越多，征稅越多。最后，到底會(huì)是什么樣的稅率？我感覺只有一套房的家庭應(yīng)該不會(huì)有多少壓力，這個(gè)應(yīng)該可以確定，我個(gè)人希望第一套不征，若征就少征，稅率在0.1%-0.3%為宜。至于第二套或多套房的稅率，還有大戶型的稅率，這里就不做估計(jì)了，還是等政府文件好了。
第八點(diǎn)，試點(diǎn)城市或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受影響嗎？
當(dāng)然會(huì)。畢竟要征稅了，那些有房子的家庭，特別是有多套房的家庭，會(huì)有一定的壓力，他們會(huì)考慮是否繼續(xù)持有這些多余的房子。其結(jié)果，二手樓市上的放盤房源會(huì)增加，供需關(guān)系會(huì)有所變化，甚至可能會(huì)適度影響到房?jī)r(jià)。不過，考慮到過去這些年來，征收房地產(chǎn)稅的傳聞就沒有斷過，市場(chǎng)已經(jīng)釋放了一部分壓力，所以影響是有限的，且具有過渡性質(zhì)，在試點(diǎn)啟動(dòng)期相對(duì)明顯一點(diǎn)，估計(jì)一段時(shí)間后，供需兩方都將適應(yīng)征稅的大環(huán)境，樓市也會(huì)逐步穩(wěn)定下來，包括房?jī)r(jià)。征稅工作會(huì)逐步常態(tài)化。
第九點(diǎn)，征收房地產(chǎn)稅是要替代土地出讓金嗎？
土地出讓金是房地產(chǎn)增量模式下的主要財(cái)稅來源，而房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)存量模式下的主要財(cái)稅來源，從這個(gè)意義上看，當(dāng)中國(guó)城市化進(jìn)入后期，增量模式日益縮減、而存量模式日益增大的情況下，說是替代，有一定的道理。不過，兩者在性質(zhì)、來源、征收模式、用途等一系列方面存在很大差別，因此又有很多不可替代的成分，需要具體情況具體分析。
第十點(diǎn)，房地產(chǎn)稅未來在國(guó)家稅收體系中的角色如何？
一句話：非常重要。在國(guó)外很多城市中，房地產(chǎn)稅（有些稱為“不動(dòng)產(chǎn)稅”、“物業(yè)稅”、“房產(chǎn)稅”等等）占據(jù)當(dāng)?shù)卣愂湛傤~的一半以上。中國(guó)城市可能達(dá)不到那么高，但仍將成為各個(gè)城市的重要稅源，對(duì)每個(gè)城市的公共支出具有重要的支撐作用。
接下來我們要做的事，就是靜候國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法的出臺(tái)，以及試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定的具體實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)。
